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          馮?。悍康禺a稅,存在八大“認知偏差”

          中國財經界·www.untrainedmonkey.com 2022-01-26 15:02:00本文提供方:網友投稿原文來源:

          房地產稅改革與試點快速“落地”,迅速成為一個“現象級”討論話題?!吨袊康禺a金融》日前就一些熱議的話題專訪了中國房地產業協會會長馮俊。“

          房地產稅改革與試點快速“落地”,迅速成為一個“現象級”討論話題?!吨袊康禺a金融》日前就一些熱議的話題專訪了中國房地產業協會會長馮俊。

          “首先要聲明,我只是盡我知識所能,談一些關于房地產稅的認識,并不代表任何機構意見。”馮俊表示。

          在馮俊的話語體系中,他的核心意旨在于:厘清社會不正確理解,減少猜測,營造信心,增強經濟運行正能量。

          房地產稅與國有土地使用權出讓制度相矛盾?

          《中國房地產金融》:有人認為房地產稅在法理上存在 “瑕疵”。依據是商品住宅用地只有70年使用權,土地是國家的,只有土地上的住宅是自己的,購房時已經包含了土地出讓金,不應再征收房地產稅。從法理上您如何看?

          馮?。哼@個說法混淆了稅收與價租費的概念,也錯誤理解了財產權概念。在我國,土地使用權是財產權的一種重要形式,土地出讓金是為獲得土地使用權而支付的價款,實質是若干年的租金貼現,與稅收完全不同。個人買了房,并不因為土地所有權是國家的,土地使用權就不是個人財產了。你買了出讓土地上的房子,房子的所有權是你的,土地使用權也是你的,土地使用權也是財產。舉個例子,如果土地使用期限是50年,土地上的房子不幸在20年就倒塌了,房屋的財產價值沒有了,但是并不能說你擁有的土地使用權的價值就沒有了,土地就被所有權人收走。

          實行國有土地使用權有償、有限期出讓方式,它的法律基礎是土地國有的所有權屬性不變化,不是土地所有權的轉讓或交易。我國香港地區在國家恢復行使主權前,土地使用權和所有權就是分離的,現在亦是,獲得土地使用權要支付一定的地價,香港稱之為“土地批租”,同時也在房地產持有過程中征收“差餉”。中國內地實行國有土地使用權出讓借鑒了香港的做法,內地的土地使用權出讓跟香港的土地批租是同一概念,土地出讓金與地價是同一概念。香港的“差餉”,其含義就是“財產稅”或“房地產稅”、“不動產稅”。那么,概念就很清晰了,房地產稅并不是與國有土地使用權出讓制度在法理上不相容的,并不矛盾。

          交了土地出讓金,不用再交房地產稅?

          《中國房地產金融》:買住房的人取得國有土地使用權時已經付過土地出讓金了,征房地產稅的話是事先沒有預期的,會不會有一種事出意料的感覺,對個人買房會不會有心理影響?

          馮?。憾愂諏ι鐣蓡T的影響不能一概而論。合理的稅制設計下,調節作用顯著。征稅會加重部分社會成員的負擔,由此增加的公共福利有利于社會全體成員,特別是另一部分成員能夠更加公平地共享社會發展。

          說交了土地出讓金而沒有交房地產稅的預期,其實是一個誤解。我們說說歷史。1949年新中國成立后,政務院發布《全國稅政實施要則》,將房產稅、地產稅列于開征的14個稅種之中。1951年政務院發布《城市房地產稅暫行條例》,將房產稅與地產稅合并為房地產稅(該條例于2008年廢止)。1986年國務院發布《房產稅暫行條例》,適用于國內單位和個人。

          1986年發布的《房產稅暫行條例》,而后在2011年修訂過,其中第五條規定了房產稅免征的范圍,包括“個人所有非營業用的房產”,主要指的是個人自住的住房。實際上,對商業用房、辦公用房以及個人出租的住房,在國有土地使用權實行有償出讓前,房產稅一直在征收;在國有土地使用權實行有償出讓后,也沒有停止征收房產稅。

          房地產稅會增加所有家庭稅收負擔?

          《中國房地產金融》:房地產稅對誰征收,對個人自住住房是不是會有豁免?

          馮?。航衲?0月,《全國人大常委會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》明確提出,“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。”

          全國人大常委會的決定明確了試點地區房地產稅征稅對象和納稅人,沒有說免征對象。其實,社會比較關注的是若一個家庭只有一套面積不大的住房,是否要交房地產稅,擔心每個家庭都會為之增加住房稅收負擔,覺得原來房產稅對自住住房的免稅政策突然改變了。細想一下,早些年城鎮居民家庭住房的面積都比較小,為了推進解決住房問題,簡單地對自住住房免征房產稅就可以了?,F在情況不一樣了,有些家庭有多套住房,有些家庭住房面積特別大。有專家說,房地產稅制設計會設置人均一定面積的起征點,如果是這樣,我覺得比較合理,第一是保護人的基本居住生活條件;第二是調節過多占有住房資源,促進住房資源均衡、公平配置,從而促進共同富裕;第三使大多數家庭不會因之增加住房稅收負擔,提高社會接受度,有利于試點推進。

          房地產稅的稅基以征收時點市場價為標準?

          《中國房地產金融》:房地產稅稅基,是以購買時價格還是以征收時點市場價為標準?

          馮?。簢H上征收房地產稅一般都是以市場評估價作為計稅的基礎。這個評估價不是我們通常認為對每個房子評估一次的屆時市場價格,而是在某個時點對區塊的房屋做一個價值的理論評估,然后對此理論評估值打個折扣,作為具體房屋的房地產稅計稅基礎。時點的理論評估可以定期進行并調整估值,也可以在相當長的時期內保持穩定。

          《中國房地產金融》:若有人認為自己房屋的價值不及納稅所依據的評估價怎么辦?

          馮?。哼@種情況很少,因為區塊評估值打折以后一般不會出現某個房屋市場價值低于評估價的情況。從其他國家和地區的情況看,萬一出現了這種情況,通常由異議人自己委托評估機構評估,如果房屋價值確實低于納稅的評估價,就按實際的市場評估價作為納稅基數,當然要經過法定程序。

          我們接著前面的問題。也有一些國家的一些地方,房地產稅的實施時間比較久了,就一律按交易時的價格作為納稅基數。也就是說,你如果一直不交易,一直自己住,就一直以買入時的價格作為房地產稅納稅基數;一旦交易,就按成交價為基礎對房屋新所有權人征收房地產稅。這樣也有利于穩定居住。當然,有時候會對成交價打個折扣作為納稅基數。房地產稅的實施時間久了,就不會出現沒有交易數據的情況了。也有一些國家的一些地方,房地產稅計稅基數將定期區塊評估與按成交價兩種方法結合起來使用。

          你可能又會問,交易雙方瞞價怎么辦?這也好解決。第一,政府可以有一個市場的基準價或指導價,明顯低于這個線的,可以查處;而且交易雙方有風險,政府優先收購了怎么辦?第二,新房交易一般很難這么做,二手房交易,搞陰陽合同,公開紙面合同的價格低,對購房人就是一個巨大的潛在風險,哪天你交易了,會表現出需要承擔巨額的土地增值稅和所得稅,買房人一般不會愿意承擔這個風險。第三,我們還是要相信個人的誠信機制會逐漸完善起來。

          房地產屬于固定資產,應該有折舊?

          《中國房地產金融》:有人說,房地產屬于固定資產,應該有折舊。房地產稅是不是要按逐年折舊來征稅?如何考慮折舊因素?

          馮?。悍康禺a稅的計稅依據,理論上是房地產的市場價值。折舊是會計上的概念。按照房地產評估原理,房屋折舊因素已經體現在市場估值中了。舉個比較絕對的例子,如果土地上的房屋倒塌了,而且房屋倒塌的建筑材料等沒有價值了,房地產的市場估值就僅僅是土地價值了。

          國際上,凡是征收房地產稅的,一般都按照房地產的市場價值為基礎確定納稅基數。房地產的價值不僅僅是房屋的價值,還包括土地的價值。雖然房屋和機械設備都是固定資產,但固定資產有兩類,不動產和動產,房地產屬于不動產,不動產的估值方法完全不同于機械設備等動產的資產估值方法。如果出現房地產市場價值下降的情況,政府就會對征收房地產稅的估值基數進行調整。

          對房地產信息統計還不完善,會制約征稅?

          《中國房地產金融》:有一種觀點認為,征房地產稅的基礎是房地產信息系統,目前我國不動產登記系統對房地產信息統計還很不完善,因此房地產稅很難落地。您如何看?

          馮?。海ㄐΓ?。第一,發達國家征收房地產稅最早的差不多有200年的歷史了,那時候有信息系統嗎?我們說的信息系統,指的是以計算機、網絡、通訊設備為載體的信息收集、儲存、處理系統,應運于社會事務管理上,還不到二十年的時間,所以房地產信息系統并不是征收房地產稅的必要條件。第二,全世界實行房地產權屬行政登記的只有中國內地,外國沒有依靠房地產權屬行政登記建立起來的房地產信息系統,也征收房地產稅,為什么我們非要有完備的房地產權屬登記信息系統才能征收呢?也就是說,有房地產信息系統對征收房地產稅固然更便利,但沒有也不是做不了。當然,房地產稅征收不征收是由全國人大決定的,我要說的意思是房地產稅的征收不是必須等到有完備的信息系統的時候才能實施。

          全國人大常委會決定的房地產稅征收范圍是試點地區的“居住用和非居住用等各類房地產”,從字面上理解,除了《決定》明確的不包括項,是全面征收。我們還可以設想一種機制,就是全面征收,依申請減免。就是說,對征收范圍內的房屋,全面開征房地產稅,然后由房屋所有權人按規定提出減免申請。而稅收征管體系是非常完備的,誰繳納過房地產稅,誰減免過,誰還可以減免,系統里會非常清楚。進一步設想,通過稅收的信息系統,房地產持有狀況的信息也自然完整起來。而發達國家的個人財產狀況也主要是通過稅收信息系統來獲取的。擴展一點說,如果房地產稅收信息完整了,住房普查的功效差不多也可以實現了。

          對房地產信息統計還不完善,會制約征稅?

          《中國房地產金融》:目前大城市普遍面臨一個問題,有些人擁有的房產估值很高,但其年收入并不高,有的甚至還在每月付銀行按揭貸款。從財富分配角度來看,向這部分房產征稅是否合理?

          馮?。喝绻康禺a稅制設計會設置起征點,房地產價值再高,如果占有的住房面積小于起征點,實際上是不交稅的。若是貸款購買多套住房的人,則需要適應稅收制度調整自己的行為了。這對促進社會公平、共同富裕是有積極意義的。

          一般情況下,擁有房地產價值高的人,年收入也會比較高。很少有房子住得很大,而收入很低的情況,因為人改善生活條件的本性使然,大多數人會利用富余的房子改善收入從而改善生活。當然會有一些特殊情況,如退休的人、喪失勞動能力的人,或者就業不充分的人。在國外,對這部分特殊群體,也會有適當的稅收減免政策。

          《中國房地產金融》:近期我們關注到,擁有多套房的人對于房地產稅試點很敏感,有的認為房地產稅是“給租房客加的”,會導致房租上漲,您怎么看?

          馮?。鹤》康淖赓U市場上,稅負轉移是一個不能不考慮的問題。稅負轉移多少,是由租賃住房供求關系決定的。供應不足時,稅負轉移會多一些,供應充分時,稅負轉移就會少一些。房租上漲的決定因素也是供求關系。所以,根本上是要改善供應,使供應是充分的。同時,當前國家鼓勵住房租賃市場發展,相信會對出租住房如何征收房地產稅有所考慮。所以,不必擔憂房地產稅是給租房人加的。對租賃住房的一些減免稅收政策,我想,在試點中也應該會充分考慮的。

          在一些發達國家,出租的住房,房地產稅由承租人支付,他們的立意是房地產稅的主要功能是為區域公共服務提供財政收入,租房人是公共服務的實際享受者,房地產稅就由租房人承擔。這樣做,對住房租賃市場的實際效果是,如果承租人符合減免條件,就可以減免房地產稅,就不會有房地產稅加給租房人的問題了。當然,擁有閑置住房的人不出租,承租人如果不符合減免條件,對其征收房地產稅也合乎情理。

          《中國房地產金融》:有人說,征收房地產稅會對房地產市場的需求帶來影響,您怎么看?

          馮?。悍康禺a稅增加了持有環節的稅負,在制度層面上,是完善房地產長效機制,促進房地產市場健康發展,是真正落實“房子是用來住的不是用來炒的”。

          在市場的供求關系上,從不同方面來分析。

          對二手房的供應,如果住房持有環節存在稅負了,持有者就可能將閑置的住房供應到租賃市場,這就會增加租賃住房的供應,減少空置,有利于住房資源的有效利用,有利于改善租賃市場的供求關系?;蛘?,持有者將閑置住房出售,那也會增加二手房市場的供應。所以,總體上會增加二手房的供應,供應增加了,會促進供需矛盾緩解。

          在新房市場,我把住房需求分為兩類,一是居住消費需求,二是投資需求,當然也可以再加一類投機需求,但是投資需求與投機需求很難嚴格界定,只是動機差別,或者說是思想上的事情,而市場行為的判斷很難以動機為標準。對居住消費需求來說,如果房地產稅的制度設定起征點,那就對此類需求基本沒有影響;只是對占有住房面積大的會有影響,占有住房資源多了,交點稅,應該說也合理。對投資需求而言,房地產稅會增加持有環節的成本,改變了投資預期,相對于原來房地產市場的狀況,投資需求就會減少,在同樣的建設規模條件下,那就對滿足居住消費需求的供應量會增加,也就是說會改善住房市場的供求關系,會更有利于促進住房屬性的回歸。

          征收房地產稅會影響新建住房規模?

          《中國房地產金融》:還有一個問題,就是房地產企業關心的,房地產稅會不會對房地產企業新建住房的規模產生影響?

          馮?。何覀冞€是要分析住房的需求,生產總是應該基于需求。

          我在前面說到了,基本不會影響居住消費需求。如果住房居住消費的需求是存在的,并且不斷增長,為了滿足居住消費需求的供應就要保持一定的建設規模。

          投資需求,如果將購置的住房出租,或者說形成租賃市場的有效供給,由于租賃市場的居住消費需求拉動,就不會影響建設量。由于住房投資需求的存在,在供應量一定的情況下,住房居住消費需求會受到投資需求的擠壓,適度遏制住房的投資需求,對釋放居住消費需求是有積極作用的。

          我們現在房地產市場的問題,就出在住房的投資需求并不形成租賃市場的有效供給,而是囤積居奇,就是飽受社會詬病的空置,房地產稅對這部分需求必然會有影響。大量空置是房地產泡沫的表現形式之一。如果需求是飽和的,供應減少一些應該是正常的,靠不斷催生泡沫很危險。

          如果我們判斷居住消費需求尚未得到滿足,是不斷增長的,住房的建設規模就仍然會保持增長的態勢。反過來,因為投資需求的最終目標還是要將購置的住房出售,才能形成投資收益,如果居住消費需求已經得到滿足,投資者把住房賣給誰去?投資需求只會使市場風險加劇。所以,根本的問題是對需求的判斷。

          本文轉自《中國房地產金融》雜志11月刊

          雜志訂閱:周老師 13651743838

          本文來源:責任編輯:李雷

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