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          中國首席經濟學家論壇主席:實事求是,分類處理好當下房地產問題

          中國財經界·www.untrainedmonkey.com 2022-08-24 14:04:21本文提供方:網友投稿原文來源:

          當前房地產市場的形勢很嚴峻。按同比計算,今年上半年,占全國投資份額四分之一的房地產開發投資下降 5.4%。房地產銷售面積下降22.2%,房屋銷售額下降 28.9%,新開工面積下降 34.4%

          當前房地產市場的形勢很嚴峻。按同比計算,今年上半年,占全國投資份額四分之一的房地產開發投資下降 5.4%。房地產銷售面積下降22.2%,房屋銷售額下降 28.9%,新開工面積下降 34.4%。土地購置面積在去年負增長基礎上又下降 48.3%。從買地、開工到銷售,幾個環節的關鍵指標同時出現嚴重負增長,恐怕在歷史上是沒有的。同時,各地政府紛紛想放松對房地產市場調控,已出現從過去嚴格調控的“三限”“四限”“限漲令”轉到今天的“限跌令”。爛尾樓、斷貸事件頻發。有關機構調研,截至 7 月 16 日,爛尾樓 200個,涉及房企 87 個,涉及城市 79 個。對這一發展態勢怎么看?全國房地產市場泡沫會不會破?下半年及未來房地產市場走勢會怎么樣?

          一、中國房地產市場怎么會從過去的繁榮走向今天的?

          近 20 多年中國房地產市場的迅猛、大規模發展,其底層邏輯是什么?

          首先,這是和長期的中國經濟增長模式相聯系、相結合發展的。改革開放以來,經濟快速增長需要大規模投資,需要大量的資金。恰逢當時的制度背景是:第一,1993 年實行分稅制改革,其方案中有一條規定,允許建設用地賣地收入歸地方政府;第二,1998 年停止福利分房,推動商品房市場;第三,同年《土地管理法》規定,集體用地轉建設用地必須經征地后為國有土地。這三條為后來房地產市場大潮的興起奠定了制度基礎,即提供了賣地、建房的強大供給動力。但這些作用在制度剛剛出臺時并沒被覺察到,也沒有顯現,因為還未出現大量的賣地建商品房需求。

          隨著本世紀初中國加入 WTO,出口、投資和經濟增速加快,招商引資需要大量征地賣地。人口涌入城市、商品房和城鎮化建設資金需要大量征地賣地,賣地收入又提供了城市基礎設施建設的資金。城市基礎設施完善,又進一步吸引外資和內資,擴大了投資,加快了經濟增長,同時加快了人口流入和住宅需求,刺激了房價上升。

          此時,房企拿了土地,有條件去尋求銀行更大的資金杠桿,進一步刺激了房價上升。由此房價不斷上升,地價不斷上升。在經濟高速增長、城鎮化加快的背景下,配合銀行資金的利潤偏好,持續不斷地推動了房價地價的輪番快速上漲,如此不斷循環發展。

          在這 20 年的發展過程中,中國經濟取得了巨大的成績,嵌入中國增長奇跡中的中國房地產市場不能否認,也取得了矚目的成績,中國城市居民的住房條件得到了很大改善。同時,房企在其中賺得盆滿缽滿,各地政府在不斷發展中深陷土地財政之坑。2021 年土地收入占地方一般公共預算收入高達 78%,普通百姓出現了“六個錢包買不起一套房”的現象。

          其次,在宏觀決策的主觀認識上,20 多年來盡管迫不得已對房市進行了多次調整,但是面對曾經的經濟快速增長大好形勢的軌跡壓力,長期以來,穩增長至高無上,離開包括房市投資的高投資,中國經濟增速就穩不住。

          因此,鑒于種種原因,中國經濟結構調整步履艱難,長期調整不到位。對住房屬性是消費品為主導,還是以金融資產為主導,政策搖擺不定,決心不明,在調整上措施不力,不精準。

          房地產市場政策調整與遲遲不到位的中國經濟結構調整“長期捆綁”,各種問題不斷累積。去年,以銀行的“三道紅線”為導火索,其影響慢慢傳遞,最終導致今天的“限跌令”“斷貸潮”。

          二、現在的“高房價、快增長”模式還能繼續下去嗎?

          作為結論,此模式走到頭了,走不下去了。

          理由之一,一些城市房價居高不下。六個錢包解決不了一套房引發的社會民生和穩定問題,已到了不得不解決的時間了。

          理由之二,從統計數據看,1978年改革之初,城鎮農村居民人均住房建筑面積僅分別為 6.7 平方米和 8.1 平方米。之后房地產市場經過 20 年的快速發展,2020 年第七次普查,全國人均住房面積達 41.76 平方米,僅低于美國、英國、法國等極少數發達國家。

          據有關機構測算,全國城鎮住房套 數 1978 年 到 2020 年, 從 約 3100萬套增至 3.62 億套。房屋套數與家庭戶數之比的套戶比從 0.8% 上升到1.09%,僅次于美國、日本,高于法國、英國的 1.03%,說明當前我國的住房供求從總量上看,可以說已經總體基本平衡了。特別是從 2015 年到 2018年,中國政府投入了五六千億元資金加快推進棚戶區改造,進一步擴大和改善廉租房、公租房供給,降低了低收入居民在房市邊際上的購房需求,更有助于全國住房的供求基本平衡。特別是隨著城鎮化率提高和人口老齡化,在三四線城市房子庫存明顯增多,供過于求的問題漸漸突出。

          理由之三,因多種原因,過去房地產市場曾經監管不嚴,不少房企不依法合規經營、挪用資金,拼命擴張。當現在銀行業加強審慎性監管的“三道紅線”后,導致一些房企的債務頻頻“爆雷”,有一些企業瀕臨倒閉破產,買地的資金短缺或枯竭,吹大房市泡沫的動力自然在減弱。

          理由之四,地方財政已深陷“土地財政”深坑,走不下去了。去年土地財政占 78%,今年上半年土地拍賣收入卻同比下降 31.4%。長期以來,還沒解決的地方融資平臺有幾十萬億隱性債務,許多都以土地收入作擔保。

          處理不好當前系統性風險中尤為突出的地方隱性債務風險,將嚴重影響我國的社會經濟安全?,F在一是土地收入在減少,二是嚴重的地方隱性債務風險問題受現行的規定約束不可能再盲目擴展下去了。土地財政到了不得不解決的時期了,因此對房市的長期發展同樣會帶來根本性的變化。

          因此,從趨勢看,從全國范圍看,中國房地產市場的泡沫不會也不應該再越吹越大了,中國的房價不會也不應再越來越高了。已發展20多年的中國房市將真正出現歷史性的轉折,開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發展的快車道。

          三、下一步怎么辦?

          1.在房地產市場發展方向上要重提、回歸被人們曾經忽視的1998年房地產市場改革方案中“住房雙軌制”的原則,堅持2016年底中央提出的“房住不炒”原則,牢牢把握房地產市場的發展方向是以消費品為主導。

          為此,首先要認真分析、吸取過去的教訓,采取救急措施應付好眼下的短期問題。同時,要下大力氣,抓緊研制長效機制與制度。

          在房地產市場調控中要明確四項原則:

          (1)房地產市場未來仍是支柱產業,要大力支持,但是支柱產業的發展也要有度;

          (2)房地產政策固然是宏觀調控政策的一部分,但政府要自我約束,不應將房地產政策視為平衡經濟穩定發展的最主要工具,運用房地產調控政策要著眼于長遠,謹防近視、“翻燒餅”;

          (3)“住有所居”是國民的民生,是房市發展的底線,必須牢牢守住,優先安排,擺在房市發展的首要地位;(4)“房住不炒”推進房屋由投資品為主向消費品為主轉化是長期方向。

          鑒于目前房地產市場長期積累的泡沫問題,解決問題要考慮全社會當下的可接受度,要給足社會消化的時間,強調水到渠成,避免出現重大的社會動蕩。

          2.鑒于房地產市場已長期綁架中國經濟,且短期內難以以較徹底的市場方式解決的明顯事實,應力爭用兩年時間,加快落實并基本解決低收入者、進城農民工“住有所居”的民生基本需求。向他們提供源源不斷的公租房、保障性租賃房房源。

          部分房源政府可通過政策手段,向現國有的政府機關企事業單位房屋存量、向正在到來的“爛尾樓”項目重組中挖潛。通過各種建筑物的適當改造,盡快滿足缺乏購房能力者的居住需要。同時,細化向保障民生傾斜的各項租房政策,如租金的最高限制、客戶的各項保護性條款(如租期等)、相關的稅收優惠等,鼓勵全方位支持租房的社會政策。

          3.實事求是,分類處理好當下的“爛尾樓”“斷貸”問題,確保全國房地產市場的基本穩定。面對已知的200多個爛尾項目,近百家房企的爛尾樓“斷貸”問題以及可能引發、蔓延的全國房地產市場系統性風險問題,必須及時遏制。由央行及其他金融機構先拿錢救助是必須的,但必須要付代價,不能浪費金融資源。

          在具體處理上,對一些房企公司治理健全,主要非由房企自身原因造成的流動性不足而引發的“爛尾”問題,由地方政府與銀行協調并采取相應的約束措施后,給予及時的兼并收購融資和其他的流動性支持,保交樓。

          對一些違法違規經營的房企,實際已資不抵債的項目公司,應通過壓實地方政府牽頭責任,協調銀行、資產管理公司、第三方市場機構等,“一項目一方案”,對項目公司實行接管、債權或股權重組、并購等各種方式,注入政策性資金和市場資金,保交樓后,對資不抵債的房產公司宣布退出市場。至于選擇哪些房企給予不同方式的“保交樓”救助,不能以頭部企業、非頭部企業劃分,不能以國有、民企劃分,而應秉持市場原則,按企業治理與項目公司經營質量劃分。

          總之,不要浪費這次房地產市場局部危機的機會,在守住保交樓、穩社會前提下,必須重組、轉型一批房產公司,必須破產一批早已經營不善、資不抵債的房產公司。以上講的是原則,具體如何處理風險,只要是拿政府紓困資金的,必須遵守全國統一的指導方案,為此,政府應盡快拿出化解這波房市風險的方案。

          4.同時組織專門力量,研究中國房地產市場健康發展的長效機制與政策制度。本著鼓勵租房、支持剛需和改善性住房、打擊投機炒房的原則精神,從稅收制度、預售款制度、首付比例、房貸利率、人地掛鉤等多個方面研究協調配合的政策制度。

          在研究過程中,應允許全面聽取社會多方面意見,給全社會以消化時間,讓全社會逐步形成“房住不炒”的社會輿論,在邊際上逐步減少商品房的投機投資需求,約束高房價,使房地產市場逐步收斂于規范發展,經過一段時間,水到渠成,給長效機制制度的出臺留出充分時間。(本文經作者本人審閱并授權發表)

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          本文來源:責任編輯:李雷

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